CP v2

Tag: Namų valda

  • Valstybinės žemės kaina gali nustebinti: NŽT paaiškino, kada taikoma nuolaida ir vertinimas

    Kas lemia valstybinės žemės kainą

    Valstybinės žemės sklypo, parduodamo ne aukciono būdu, kaina nėra nustatoma vienu universaliu principu. Nacionalinė žemės tarnyba pabrėžia, kad kaina priklauso nuo sklypo paskirties ir nuo to, ar vertė nustatoma masiniu būdu, ar atliekant individualų turto vertinimą.

    Praktiškai tai reiškia, kad vienais atvejais kaina skaičiuojama pagal žemės verčių žemėlapius, o kitais remiamasi nepriklausomų vertintojų išvada. Skirtinga tvarka taikoma ir namų valdos sklypams, kuriems galioja atskira metodika bei galimos nuolaidos.

    Kada užtenka masinio vertinimo

    Sklypų, reikalingų daugiabučiams gyvenamiesiems namams eksploatuoti, vertė paprastai nustatoma pagal žemės verčių žemėlapius. Tokiu atveju atsižvelgiama į sklypo vietą ir jam priskirtą verčių zoną, o individualus vertinimas dažniausiai nėra reikalingas.

    Pagal tą patį principą vertinami ir įsiterpę valstybinės žemės plotai, kai dėl dydžio, formos ar išsidėstymo neįmanoma suformuoti racionalaus atskiro sklypo. Teritorijose, kur planuojama gyvenamoji paskirtis, toks plotas paprastai negali viršyti 0,04 hektaro, kitose teritorijose dažniau taikoma iki 0,5 hektaro riba.

    NŽT atkreipia dėmesį, kad įsiterpusiu gali būti pripažįstamas ir didesnis plotas, jei jis iš esmės yra siaura juosta, šlaitas ar griovys. Tokiais atvejais vertinama, ar plotas atitinka teisės aktuose numatytus kriterijus, o kaina vis tiek remiama masinio vertinimo duomenimis.

    Kada sklypą vertina individualiai

    Komercinės paskirties sklypams ir daliai kitų be aukciono parduodamų valstybinės žemės sklypų taikomas individualus turto vertinimas. Toks vertinimas leidžia nustatyti vertę pagal konkretaus sklypo aplinkybes, pavyzdžiui, jo užstatymo galimybes, ribojimus ar infrastruktūros situaciją.

    Individualų vertinimą organizuoja NŽT, pasitelkdama teisę vertinti turintį vertintoją, parinktą pagal viešųjų pirkimų tvarką. Vertinimo išlaidas iš pradžių apmoka NŽT, o pirkėjas jas kompensuoja iki pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, todėl jos galutiniame rezultate tampa sklypo kainos dalimi.

    Namų valdos sklypai ir 40–50 proc. nuolaidos

    Namų valdos valstybinės žemės pradinė kaina apskaičiuojama pagal Vyriausybės patvirtintą Žemės įvertinimo metodiką. Miesto gyvenamojoje vietovėje prie apskaičiuotos vertės gali būti pridedamas teisės aktuose numatytas priedas, susijęs su inžineriniais statiniais.

    Fiziniams asmenims, perkantiems namų valdos sklypą be aukciono, tam tikrais atvejais gali būti taikoma 40 proc. nuolaida, o kai kuriose situacijose minimas ir 50 proc. nuolaidos dydis. Nuolaidos taikymas siejamas su socialiniais kriterijais, pavyzdžiui, kai šeimoje mokestinio laikotarpio pradžioje nėra darbingo amžiaus asmenų, taip pat kai asmeniui nustatytas 0–40 proc. dalyvumo lygis ar jis yra sulaukęs senatvės pensijos amžiaus, arba šeimoje yra nepilnamečių.

    Nuolaida taikoma vieną kartą tam pačiam asmeniui, įsigyjant vieną sklypą ar jo dalį gyvenamosios paskirties pastatams naudoti. Ji taip pat ribojama sklypo dalies dydžiu: iki 1995 metais birželio 1 dienos patvirtintose miestų ribose paprastai taikoma ne didesnei kaip 0,06 hektaro daliai, o kaimo gyvenamosiose vietovėse dažniau taikoma iki 0,15 hektaro daliai.

    Jei sklypas perkamas bendrosios nuosavybės teise, nuolaida gali būti taikoma kiekvienam bendraturčiui atskirai, jei jis atitinka nustatytas sąlygas, tačiau tik jo įsigyjamai daliai neviršijant nustatytų ribų. NŽT nurodo, kad ši tvarka taikoma prašymams, pateiktiems nuo 2025 metais liepos 1 dienos, o teisę į nuolaidą reikia pagrįsti dokumentais.

    Gyventojams planuojant valstybinės žemės įsigijimą svarbu iš anksto įsivertinti, kuri vertinimo schema bus taikoma, nes nuo to priklauso ne tik galutinė suma, bet ir procesas bei papildomos išlaidos. Kilus neaiškumams, praktikoje daugiausia klausimų kelia sklypo kategorijos priskyrimas ir tai, ar konkrečiam atvejui bus reikalingas individualus vertinimas.

  • Valstybinės žemės pardavimo kaina: kada skaičiuoja žemėlapiai, o kada vertintojas?

    Valstybinės žemės, priskiriamos kitai paskirčiai, pardavimo kaina nėra vienoda visiems atvejams. Ją lemia konkretaus sklypo paskirtis, vieta ir teisės aktuose nustatytas vertės nustatymo būdas.

    Nacionalinė žemės tarnyba pabrėžia, kad vieniems sklypams taikomas masinis vertinimas pagal žemės verčių žemėlapius, o kitiems reikalingas individualus turto vertinimas. Dar atskira tvarka taikoma namų valdos sklypams, kai daliai pirkėjų gali būti suteikiamos nuolaidos.

    Masinis vertinimas pagal žemėlapius

    Sklypų, reikalingų daugiabučiams gyvenamiesiems namams eksploatuoti, vertė paprastai nustatoma pagal žemės verčių žemėlapius. Šie žemėlapiai sudaromi masinio vertinimo būdu, įvertinus rinkos vertę lemiančius veiksnius.

    Skaičiuojant konkretaus sklypo kainą, vertė siejama su jo priskyrimu tam tikrai verčių zonai, kuri atspindi vietos rinkos situaciją. Dėl to individualus turto vertinimas dažniausiai nereikalingas, o pardavimo kaina išvedama pagal žemėlapiuose nurodytą vertę.

    Pagal tą patį principą vertinami ir įsiterpę valstybinės žemės plotai, kai dėl dydžio, formos ar išsidėstymo nėra galimybės suformuoti racionalių ribų atskiro sklypo. Tokiais atvejais kaina taip pat remiama žemės verčių žemėlapiais, o ne individualiu vertintojo skaičiavimu.

    Įsiterpusio ploto kriterijai apibrėžiami teisės aktuose, o praktikoje vertinama, ar plotas iš tiesų negali būti suformuotas kaip savarankiškas sklypas. Gyvenamosios paskirties teritorijose dažnai minimas iki 0,04 hektaro orientyras, kitose teritorijose gali būti taikomos didesnės ribos.

    Kada būtinas individualus vertinimas

    Komercinės paskirties valstybinės žemės sklypams ir kitiems be aukciono parduodamiems sklypams dažniau taikomas individualus turto vertinimas. Toks vertinimas atliekamas pagal Privalomojo turto ir verslo vertinimo įstatymo nuostatas.

    Individualus vertinimas leidžia tiksliau atsižvelgti į sklypo specifiką, pavyzdžiui, naudojimo galimybes, apribojimus, susisiekimą, inžinerinę infrastruktūrą ir panašią rinkos informaciją. Vertinimą užsako Nacionalinė žemės tarnyba, parinkdama teisę vertinti turinčius specialistus viešųjų pirkimų tvarka.

    Vertinimo išlaidas iš pradžių apmoka Nacionalinė žemės tarnyba, tačiau pirkėjas jas kompensuoja iki pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo. Šios išlaidos įskaičiuojamos į galutinę sklypo kainą, todėl pirkėjui svarbu iš anksto įvertinti ne tik pačią vertę, bet ir susijusias procedūrines sąnaudas.

    Namų valdos sklypams taikoma kita tvarka

    Namų valdos žemės sklypų pradinė kaina skaičiuojama pagal Vyriausybės nutarimu patvirtintą Žemės įvertinimo metodiką. Miesto gyvenamojoje vietovėje prie apskaičiuotos vertės tam tikrais atvejais gali būti pridedamas teisės aktuose numatytas priedas už inžinerinius statinius.

    Fiziniams asmenims, perkantiems namų valdos žemės sklypus, gali būti taikomos 40–50 proc. nuolaidos, kurios priklauso nuo vietos ir aplinkybių. Nuolaidos paprastai taikomos tik nustatytai sklypo daliai, o už didesnį plotą nuolaida nebetaikoma.

    Iki 1995 metų birželio 1 dienos nustatytose miestų ribose ar iki tos datos miestams priskirtose teritorijose taikoma 40 proc. nuolaida ne didesnei kaip 0,06 hektaro sklypo daliai, o senatvės pensininkams gali būti taikoma 50 proc. nuolaida. Kaimo gyvenamosiose vietovėse ir po 1995 metų birželio 1 dienos miestams priskirtose teritorijose paprastai taikoma 50 proc. nuolaida ne didesnei kaip 0,15 hektaro daliai.

    Jeigu tas pats fizinis asmuo perka kelis namų valdos sklypus, nuolaida taikoma tik vienam iš jų. Perkant bendrosios nuosavybės teise, nuolaida skaičiuojama kiekvienam bendraturčiui pagal jo įsigyjamą dalį, neviršijant nustatytų hektarų ribų.

    Praktikoje pirkėjams svarbiausia iš anksto aiškiai identifikuoti, kuri kategorija taikoma konkrečiam sklypui, nes nuo to priklausys ir kainos nustatymo kelias, ir terminai. Kilus klausimams dėl vertinimo būdo, įsiterpusio ploto kriterijų ar nuolaidų taikymo, reikšminga pasitikrinti aktualias teisės aktų redakcijas ir institucijų taikomą praktiką.