Valstybinės žemės, priskiriamos kitai paskirčiai, pardavimo kaina nėra vienoda visiems atvejams. Ją lemia konkretaus sklypo paskirtis, vieta ir teisės aktuose nustatytas vertės nustatymo būdas.
Nacionalinė žemės tarnyba pabrėžia, kad vieniems sklypams taikomas masinis vertinimas pagal žemės verčių žemėlapius, o kitiems reikalingas individualus turto vertinimas. Dar atskira tvarka taikoma namų valdos sklypams, kai daliai pirkėjų gali būti suteikiamos nuolaidos.
Masinis vertinimas pagal žemėlapius
Sklypų, reikalingų daugiabučiams gyvenamiesiems namams eksploatuoti, vertė paprastai nustatoma pagal žemės verčių žemėlapius. Šie žemėlapiai sudaromi masinio vertinimo būdu, įvertinus rinkos vertę lemiančius veiksnius.
Skaičiuojant konkretaus sklypo kainą, vertė siejama su jo priskyrimu tam tikrai verčių zonai, kuri atspindi vietos rinkos situaciją. Dėl to individualus turto vertinimas dažniausiai nereikalingas, o pardavimo kaina išvedama pagal žemėlapiuose nurodytą vertę.
Pagal tą patį principą vertinami ir įsiterpę valstybinės žemės plotai, kai dėl dydžio, formos ar išsidėstymo nėra galimybės suformuoti racionalių ribų atskiro sklypo. Tokiais atvejais kaina taip pat remiama žemės verčių žemėlapiais, o ne individualiu vertintojo skaičiavimu.
Įsiterpusio ploto kriterijai apibrėžiami teisės aktuose, o praktikoje vertinama, ar plotas iš tiesų negali būti suformuotas kaip savarankiškas sklypas. Gyvenamosios paskirties teritorijose dažnai minimas iki 0,04 hektaro orientyras, kitose teritorijose gali būti taikomos didesnės ribos.
Kada būtinas individualus vertinimas
Komercinės paskirties valstybinės žemės sklypams ir kitiems be aukciono parduodamiems sklypams dažniau taikomas individualus turto vertinimas. Toks vertinimas atliekamas pagal Privalomojo turto ir verslo vertinimo įstatymo nuostatas.
Individualus vertinimas leidžia tiksliau atsižvelgti į sklypo specifiką, pavyzdžiui, naudojimo galimybes, apribojimus, susisiekimą, inžinerinę infrastruktūrą ir panašią rinkos informaciją. Vertinimą užsako Nacionalinė žemės tarnyba, parinkdama teisę vertinti turinčius specialistus viešųjų pirkimų tvarka.
Vertinimo išlaidas iš pradžių apmoka Nacionalinė žemės tarnyba, tačiau pirkėjas jas kompensuoja iki pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo. Šios išlaidos įskaičiuojamos į galutinę sklypo kainą, todėl pirkėjui svarbu iš anksto įvertinti ne tik pačią vertę, bet ir susijusias procedūrines sąnaudas.
Namų valdos sklypams taikoma kita tvarka
Namų valdos žemės sklypų pradinė kaina skaičiuojama pagal Vyriausybės nutarimu patvirtintą Žemės įvertinimo metodiką. Miesto gyvenamojoje vietovėje prie apskaičiuotos vertės tam tikrais atvejais gali būti pridedamas teisės aktuose numatytas priedas už inžinerinius statinius.
Fiziniams asmenims, perkantiems namų valdos žemės sklypus, gali būti taikomos 40–50 proc. nuolaidos, kurios priklauso nuo vietos ir aplinkybių. Nuolaidos paprastai taikomos tik nustatytai sklypo daliai, o už didesnį plotą nuolaida nebetaikoma.
Iki 1995 metų birželio 1 dienos nustatytose miestų ribose ar iki tos datos miestams priskirtose teritorijose taikoma 40 proc. nuolaida ne didesnei kaip 0,06 hektaro sklypo daliai, o senatvės pensininkams gali būti taikoma 50 proc. nuolaida. Kaimo gyvenamosiose vietovėse ir po 1995 metų birželio 1 dienos miestams priskirtose teritorijose paprastai taikoma 50 proc. nuolaida ne didesnei kaip 0,15 hektaro daliai.
Jeigu tas pats fizinis asmuo perka kelis namų valdos sklypus, nuolaida taikoma tik vienam iš jų. Perkant bendrosios nuosavybės teise, nuolaida skaičiuojama kiekvienam bendraturčiui pagal jo įsigyjamą dalį, neviršijant nustatytų hektarų ribų.
Praktikoje pirkėjams svarbiausia iš anksto aiškiai identifikuoti, kuri kategorija taikoma konkrečiam sklypui, nes nuo to priklausys ir kainos nustatymo kelias, ir terminai. Kilus klausimams dėl vertinimo būdo, įsiterpusio ploto kriterijų ar nuolaidų taikymo, reikšminga pasitikrinti aktualias teisės aktų redakcijas ir institucijų taikomą praktiką.