Keturi mokesčiai, lydintys būstą
Įsigijus būstą Europoje mokesčiai dažniausiai nesibaigia ties pirkimo sandoriu. Daugelyje šalių taikomi keli skirtingi mokesčiai, kurie gali atsirasti perkant, valdant, nuomojant ir parduodant turtą.
Praktikoje svarbiausi keturi: įsigijimo arba perleidimo mokestis, metinis nekilnojamojo turto mokestis, nuomos pajamų mokestis ir kapitalo prieaugio mokestis pardavus su pelnu. Galutinė našta smarkiai skiriasi priklausomai nuo šalies ir net savivaldybės.
Nuomos pajamos: kur valstybė pasiima daugiausia
Perkant būstą nuomai didžiausią įtaką grąžai paprastai daro nuomos pajamų apmokestinimas. Pagal Global Property Guide modeliuotus scenarijus skirtingose šalyse mokesčių „žirklės“ itin plačios.
Esant 1 500 eurų mėnesio nuomai, griežčiausiai apmokestinama Danijoje, kur nuo pirmo euro taikomas apie 42,11 proc. tarifas. Toliau rikiuojasi Nyderlandai su 36 proc. ir Suomija su 30 proc., o Kipre pradinis tarifas nurodomas kaip nulinis.
Didėjant nuomos pajamoms, lyderiai gali keistis: prie 12 000 eurų per mėnesį Belgijoje modeliuojamas apie 47,27 proc. tarifas, Danijoje apie 43,22 proc., o Vokietijoje ir Graikijoje apie 41 proc. Kai kuriose šalyse tarifai išlieka fiksuoti, pavyzdžiui, Italijoje apie 21 proc., Portugalijoje apie 28 proc. ir Nyderlanduose 36 proc.
„Perkant būstą nuomai, svarbiausia ne vien kaina, o kiek nuomos pajamų realiai lieka po mokesčių“, – pabrėžiama Global Property Guide metodikoje, vertinančioje nerezidentų apmokestinimą.
Pirkimas ir metiniai mokesčiai: didžiausi kontrastai
Įsigijimo mokesčiai kai kuriose rinkose gali tapti reikšminga pradinio biudžeto dalimi. Belgijoje pirkėjams gali tekti mokėti iki 12,5 proc. nuo sandorio vertės, o Jungtinėje Karalystėje aukščiausias lygis siekia apie 12 proc., Nyderlanduose apie 10,4 proc., Liuksemburge apie 10 proc.
Tai reiškia, kad perkant 500 000 eurų vertės būstą, vien įsigijimo mokestis Belgijoje gali siekti apie 62 500 eurų, jei netaikomos lengvatos. Tuo metu Estijoje ir Čekijoje įsigijimo mokesčio apskritai nėra, o Lietuvoje įsigijimo kaštai šiame palyginime įvardijami kaip apie 0,4 proc., arba maždaug 2 000 eurų nuo 500 000 eurų sandorio.
Metinis nekilnojamojo turto mokestis taip pat nėra lengvai palyginamas, nes vienur jis skaičiuojamas nuo rinkos vertės, kitur nuo kadastro ar įvertintos vertės, kuri gali būti gerokai mažesnė. Pavyzdžiui, Ispanijoje maksimali norma kai kur gali siekti iki 4,8 proc., tačiau ji taikoma kadastro vertei, todėl vien procentas dar nepasako realios metinės sąskaitos.
Kai vertinama, kiek savininkai paprastai sumoka už maždaug 300 000 eurų vertės būstą, Jungtinėje Karalystėje metinis mokestis dažnai minimas apie 2 000–3 200 eurų ribose, o Prancūzijoje ir Ispanijoje dažnesnės apie 700–1 800 eurų sumos. Kipre ir Maltoje metinio nekilnojamojo turto mokesčio nėra.
Pardavimas su pelnu: kada mokestis „kanda“ labiausiai
Kapitalo prieaugio apmokestinimas Europoje ypač priklauso nuo taisyklių, kiek laiko turtas išlaikytas. Danijoje pelnas gali būti apmokestinamas iki maždaug 52,07 proc., kai jis įtraukiamas į bendras pajamas, todėl 250 000 eurų pelno atveju mokesčiai teoriškai gali siekti apie 130 000 eurų.
Vokietijoje taikoma kitokia logika: jei turtas išlaikytas ilgiau nei 10 metų, pardavimo pelnas gali būti neapmokestinamas, tačiau pardavus anksčiau jis apmokestinamas pagal pajamų mokesčio tarifą. Maltoje kapitalo prieaugis gali nebūti apmokestinamas kaip pelnas, tačiau taikomas mokestis nuo sandorio kainos, kuris įvardijamas kaip 12 proc., o tam tikrais atvejais mažėja iki 5 proc.
Kur Europoje mokesčių našta didžiausia ir mažiausia
Vertinant visą grandinę nuo pirkimo iki pardavimo, Belgija dažnai minima tarp daugiausiai apmokestinančių šalių, nes aukšti mokesčiai pasitinka perkant, valdant ir nuomojant. Tuo tarpu Kipras ir Malta išsiskiria kaip vienos lengviausiai apmokestinamų krypčių, ypač dėl metinio nekilnojamojo turto mokesčio nebuvimo ir palankesnių nuomos ar pardavimo apmokestinimo modelių.
Ekspertai primena, kad tarptautiniams pirkėjams svarbu vertinti ne tik tarifus, bet ir apmokestinamąją bazę, savivaldybių taisykles, lengvatas bei nerezidentų apmokestinimo specifiką. Būtent šie niuansai dažnai lemia, ar investicija į būstą Europoje atsipirks, ar netikėtai taps brangiu įsipareigojimu.