Nauji būstai Vilniuje ne visada kyla ten, kur, gyventojų akimis, patraukliausia gyventi. Pašilaičiuose vienas po kito formuojami nauji kvartalai, o arčiau centro esančiose Karoliniškėse didelių naujos statybos projektų gerokai mažiau. Skirtumą dažnai lemia ne vien paklausa ar vystytojų ambicijos, bet ir tai, ką konkrečioje vietoje leidžia miestas, kokia yra žemės nuosavybė bei aplinkos apribojimai.
NT plėtros bendrovės „Realco“ Projektavimo departamento vadovė Rima Kerienė sako, kad pirkėjas dažniausiai pamato tik galutinį rezultatą, tačiau iki jo tenka nueiti ilgą kelią. Projektas turi atitikti miesto planavimo dokumentus, derėti su aplinka, o sprendiniai privalo išlaikyti balansą tarp pastatų, infrastruktūros ir viešųjų erdvių.
„NT vystymas nėra tik sklypo įsigijimas, statyba ir pardavimas. Iki statybų pradžios tenka pereiti daugybę derinimų, įvertinti rajono charakterį, kraštovaizdį, susisiekimą ir bendruosius miesto tikslus“, – sakė R. Kerienė.
Vilniaus miesto savivaldybės vyriausioji architektė Laura Kairienė pabrėžia, kad miesto sėkmė nėra matuojama vien naujų butų skaičiumi. Vienose teritorijose kuriami nauji kvartalai, kitose konvertuojamos buvusios pramoninės zonos, o tankiai užstatytuose rajonuose didesnis prioritetas gali būti esamos aplinkos atnaujinimas.
„Miesto tikslas yra kokybiška gyvenamoji aplinka, o ne bet koks tankinimas. Kartais sprendimas yra intensyvesnė plėtra, kartais svarbiau netankinti ir investuoti į jau susiformavusio rajono kokybę“, – sakė L. Kairienė.
Kas realiai sprendžia, kur statyti?
Miesto vystymo rėmus nustato Bendrasis planas: jis apibrėžia, kur ir kokiu intensyvumu galima statyti, kur turi išlikti želdynai, kokios numatomos gatvės ir viešosios erdvės. Tačiau konkretų investicinį sprendimą, kada pradėti projektą ir kokio masto jis bus, priima žemės savininkas arba plėtotojas, įvertinęs ir ekonominę logiką.
Praktikoje tai reiškia, kad net patrauklioje vietoje projektas gali neįvykti dėl sklypų suskaidymo, sudėtingos nuosavybės struktūros ar ribojimų. Svarbūs ir infrastruktūros pajėgumai, privažiavimai, darželių bei mokyklų poreikis, taip pat reikalavimai viešosioms erdvėms.
Pasak savivaldybės, valstybinė ar savivaldybės žemė nėra automatiškai atveriama statyboms, nes jos reikia ir viešajam interesui. Jei naujas būstų masyvas sukuria kelių tūkstančių gyventojų poreikį, gali prireikti papildomo darželio, gatvių rekonstrukcijos ar naujų želdynų, o žemės rezervas tam turi išlikti.
Kodėl Pašilaičiai auga sparčiau?
Pašilaičiuose plėtrą palengvina tai, kad dalis teritorijų yra transformuojamos iš buvusio kitokios paskirties užstatymo, pavyzdžiui, sandėliavimo ar garažų masyvų. Tokiose vietose dažniau įmanoma suformuoti didesnius, vientisus kvartalus, kuriuose iš anksto planuojamos paslaugos, susisiekimas ir viešosios erdvės.
Papildomu impulsu rajonui įvardijamas ir Šiaurinės gatvės projektas, nuo kurio priklauso susisiekimo kokybė bei investicinis patrauklumas. Vis dėlto savivaldybė akcentuoja, kad svarbiausias klausimas yra ne vien naujų namų skaičius, o kokia miesto dalis bus sukurta, ar ji bus patogi kasdieniam gyvenimui.
Vystytojams patrauklu ir tai, kad didesnėse teritorijose lengviau planuoti etapais, derinti sprendinius ir valdyti kaštus. Tokiu atveju aiškiau įvertinamas ir projekto įgyvendinamumas, pradedant nuo sklypo paruošimo iki inžinerinių tinklų plėtros.
Kodėl Karoliniškėse plėtra lėtesnė?
Karoliniškėse situacija kitokia: rajonas iš esmės jau susiformavęs, jame daug viešųjų erdvių, o dalį teritorijų riboja gamtinės vertės ir žaliosios zonos. Dėl to net gera lokacija šalia centro nereiškia, kad yra pakankamai laisvos ir statyboms tinkamos žemės.
Be to, seniau susiformavusiuose mikrorajonuose dažniau kyla konfliktų dėl tankinimo, parkavimo ir želdynų praradimo. R. Kerienė atkreipia dėmesį, kad tokiose vietose vystytojai į sklypus žiūri atsargiau, nes procesai gali užsitęsti, o investicijos ilgam laikui likti įšaldytos.
„Senesniuose rajonuose gyventojai dažnai kritiškai vertina pokyčius, todėl projektų derinimas gali užtrukti, o neapibrėžtumas tampa rimtu rizikos veiksniu“, – sakė R. Kerienė.
Skirtingi rajonai taip pat turi skirtingus architektūrinius lūkesčius. Savivaldybė pabrėžia, kad nauji pastatai neturi kopijuoti esamų, tačiau privalo suprasti vietos kontekstą, gerbti urbanistinę struktūrą ir kurti aiškų ryšį su gatve, želdynais bei viešosiomis erdvėmis.
Galiausiai plėtrą riboja ir ekonomika: žemės kaina, užteršto grunto sutvarkymo darbai, griovimo kaštai bei finansavimo sąlygos. Net jei Bendrasis planas leidžia intensyvesnį užstatymą, tai dar nereiškia, kad jis bus įgyvendintas, jei projektas neatsiperka arba užstringa derinimuose.
„Realco“ pateikia ir konkretų pavyzdį, kiek gali trukti kelias iki statybų: jų projekto architektūrinė idėja atrinkta 2022 metais, projektiniai pasiūlymai paviešinti 2023 metais, o pirmojo etapo statybos pradėtos 2025 metais. Tarp šių etapų paprastai telpa detalus planavimas, viešinimas, institucijų derinimai, techninis projektavimas ir statybos leidimų gavimas.