Valstybinės žemės kaina gali nustebinti: NŽT paaiškino, kada taikoma nuolaida ir vertinimas

Kas lemia valstybinės žemės kainą

Valstybinės žemės sklypo, parduodamo ne aukciono būdu, kaina nėra nustatoma vienu universaliu principu. Nacionalinė žemės tarnyba pabrėžia, kad kaina priklauso nuo sklypo paskirties ir nuo to, ar vertė nustatoma masiniu būdu, ar atliekant individualų turto vertinimą.

Praktiškai tai reiškia, kad vienais atvejais kaina skaičiuojama pagal žemės verčių žemėlapius, o kitais remiamasi nepriklausomų vertintojų išvada. Skirtinga tvarka taikoma ir namų valdos sklypams, kuriems galioja atskira metodika bei galimos nuolaidos.

Kada užtenka masinio vertinimo

Sklypų, reikalingų daugiabučiams gyvenamiesiems namams eksploatuoti, vertė paprastai nustatoma pagal žemės verčių žemėlapius. Tokiu atveju atsižvelgiama į sklypo vietą ir jam priskirtą verčių zoną, o individualus vertinimas dažniausiai nėra reikalingas.

Pagal tą patį principą vertinami ir įsiterpę valstybinės žemės plotai, kai dėl dydžio, formos ar išsidėstymo neįmanoma suformuoti racionalaus atskiro sklypo. Teritorijose, kur planuojama gyvenamoji paskirtis, toks plotas paprastai negali viršyti 0,04 hektaro, kitose teritorijose dažniau taikoma iki 0,5 hektaro riba.

NŽT atkreipia dėmesį, kad įsiterpusiu gali būti pripažįstamas ir didesnis plotas, jei jis iš esmės yra siaura juosta, šlaitas ar griovys. Tokiais atvejais vertinama, ar plotas atitinka teisės aktuose numatytus kriterijus, o kaina vis tiek remiama masinio vertinimo duomenimis.

Kada sklypą vertina individualiai

Komercinės paskirties sklypams ir daliai kitų be aukciono parduodamų valstybinės žemės sklypų taikomas individualus turto vertinimas. Toks vertinimas leidžia nustatyti vertę pagal konkretaus sklypo aplinkybes, pavyzdžiui, jo užstatymo galimybes, ribojimus ar infrastruktūros situaciją.

Individualų vertinimą organizuoja NŽT, pasitelkdama teisę vertinti turintį vertintoją, parinktą pagal viešųjų pirkimų tvarką. Vertinimo išlaidas iš pradžių apmoka NŽT, o pirkėjas jas kompensuoja iki pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, todėl jos galutiniame rezultate tampa sklypo kainos dalimi.

Namų valdos sklypai ir 40–50 proc. nuolaidos

Namų valdos valstybinės žemės pradinė kaina apskaičiuojama pagal Vyriausybės patvirtintą Žemės įvertinimo metodiką. Miesto gyvenamojoje vietovėje prie apskaičiuotos vertės gali būti pridedamas teisės aktuose numatytas priedas, susijęs su inžineriniais statiniais.

Fiziniams asmenims, perkantiems namų valdos sklypą be aukciono, tam tikrais atvejais gali būti taikoma 40 proc. nuolaida, o kai kuriose situacijose minimas ir 50 proc. nuolaidos dydis. Nuolaidos taikymas siejamas su socialiniais kriterijais, pavyzdžiui, kai šeimoje mokestinio laikotarpio pradžioje nėra darbingo amžiaus asmenų, taip pat kai asmeniui nustatytas 0–40 proc. dalyvumo lygis ar jis yra sulaukęs senatvės pensijos amžiaus, arba šeimoje yra nepilnamečių.

Nuolaida taikoma vieną kartą tam pačiam asmeniui, įsigyjant vieną sklypą ar jo dalį gyvenamosios paskirties pastatams naudoti. Ji taip pat ribojama sklypo dalies dydžiu: iki 1995 metais birželio 1 dienos patvirtintose miestų ribose paprastai taikoma ne didesnei kaip 0,06 hektaro daliai, o kaimo gyvenamosiose vietovėse dažniau taikoma iki 0,15 hektaro daliai.

Jei sklypas perkamas bendrosios nuosavybės teise, nuolaida gali būti taikoma kiekvienam bendraturčiui atskirai, jei jis atitinka nustatytas sąlygas, tačiau tik jo įsigyjamai daliai neviršijant nustatytų ribų. NŽT nurodo, kad ši tvarka taikoma prašymams, pateiktiems nuo 2025 metais liepos 1 dienos, o teisę į nuolaidą reikia pagrįsti dokumentais.

Gyventojams planuojant valstybinės žemės įsigijimą svarbu iš anksto įsivertinti, kuri vertinimo schema bus taikoma, nes nuo to priklauso ne tik galutinė suma, bet ir procesas bei papildomos išlaidos. Kilus neaiškumams, praktikoje daugiausia klausimų kelia sklypo kategorijos priskyrimas ir tai, ar konkrečiam atvejui bus reikalingas individualus vertinimas.