Europos būsto rinkoje ryškėja vis gilesnė įtampa: butų ir namų kainos daugelyje didmiesčių auga greičiau nei gyventojų pajamos, o įperkamumo rodikliai artėja prie kritinių ribų. Vienu ryškiausių pavyzdžių įvardijama Lisabona, kur būstas tapo brangesnis vietos gyventojų algoms, nei Paryžiuje ar Londone.
Pagal vieną plačiausiai taikomų įperkamumo matų, vadinamą kainos ir pajamų santykiu, Lisabonoje tipinio būsto kaina siekia apie 18,7 vidutinio namų ūkio metinių pajamų. Tai reiškia, kad net ir visas pajamas skiriant tik būstui, teoriškai prireiktų beveik 19 metų, kad jis būtų „uždirbtas“.
Toks pats santykis minimas ir Kroatijos mieste Splite, o tarp daugiausiai išsiskiriančių Europos miestų taip pat įvardijami Praha, Milanas, Tirana, Viena, Belgradas, Paryžius, Londonas ir Brno. Ekonomistai pabrėžia, kad santykis virš 10 jau laikomas aiškiu signalu, jog rinka pirkėjams tampa problemiška.
Kas slepiasi po skaičiais?
Kainos ir pajamų santykis lygina tipinio būsto įsigijimo kainą su vidutinėmis namų ūkio pajamomis ir parodo, kiek metų uždarbio reikėtų būstui nusipirkti. Praktikoje reali našta dažnai būna dar didesnė, nes dalis pajamų skiriama mokesčiams, pragyvenimui, vaikų išlaikymui ir kitoms būtinosioms išlaidoms.
Portugalijoje atotrūkis tarp kainų ir atlyginimų per pastarąjį dešimtmetį ypač išryškėjo. Skaičiuojama, kad būsto kainos šalyje per 10 metų šoktelėjo beveik 240 proc., o vidutiniai atlyginimai augo maždaug 59 proc., tad nekilnojamojo turto vertė kilo kelis kartus sparčiau nei perkamoji galia.
Lisabonoje situacija dar aštresnė dėl konkrečių kainų lygių. Minima, kad butas miesto centre gali kainuoti apie 6 763 eurus už kvadratinį metrą, o 50 kvadratinių metrų būstas priartėja prie 338 000 eurų ribos, kai vidutinės grynosios pajamos siekia apie 1 416 eurų per mėnesį.
Kodėl kainos Portugalijoje kyla?
Dažniausiai minima priežastis yra per maža pasiūla, kuri nespėja paskui paklausą. Tarptautinės institucijos akcentuoja ir struktūrines problemas: reguliavimo barjerus, lėtą būsto statybų prisitaikymą prie paklausos bei silpnesnę nuomos rinką, o labiausiai dėl to nukenčia jauni žmonės ir pirmą kartą būstą perkantys gyventojai.
Skaičiuojama, kad Portugalijoje per metus užbaigiama apie 25 000–30 000 būstų, nors poreikis, vertinant pramonės ir viešus skaičiavimus, siekia maždaug 45 000–50 000. Taip pat pabrėžiama, kad socialinis būstas sudaro apie 2 proc. būsto fondo, o tai yra vienas mažiausių rodiklių Europoje.
Kita svarbi dedamoji – finansavimo sąlygos ir pajamų dinamika. Bankų tyrimuose akcentuojama, kad istoriniu požiūriu būsto kainas Europoje labiau veikia pajamų augimas ir palūkanų normų pokyčiai, o ne vien demografija ar statybų apimtys, todėl net ir esant ribotai pasiūlai kainų trajektoriją gali sustiprinti lengviau prieinamas kreditas.
Protestai ir burbulo klausimas
Didėjanti būsto našta Portugalijoje tapo ir socialine problema, kuri išėjo į gatves. Nuo 2023 metų sustiprėję protestai siejami su reikalavimais didinti įperkamą būstą, efektyviau naudoti tuščius pastatus ir griežtinti nuomos reguliavimą, argumentuojant, kad būstas yra esminė socialinė teisė.
Vis dėlto ekonomistai kol kas atsargiai vertina greito kainų griūties scenarijų. Portugalijos centrinis bankas yra atkreipęs dėmesį, kad kainas toliau kelia pasiūlos trūkumas, tačiau griežtesnės skolinimo taisyklės, ribojančios rizikingą kreditavimą, mažina klasikinio burbulo sprogimo riziką.
Prognozės taip pat rodo, kad kainų augimas gali tęstis: viename iš tyrimų Portugalijos būsto kainų didėjimo prognozė 2026 metais buvo padidinta iki 11,7 proc. Tai leidžia daryti išvadą, kad rinka gali būti itin brangi, bet ne būtinai paremta vien spekuliacija.
Vis dėlto įperkamumo rodikliai siunčia aiškius įspėjimus. Kainos ir pajamų santykiui artėjant prie 19, o kainoms per dešimtmetį augus kelis kartus sparčiau nei atlyginimams, Lisabona išlieka tarp mažiausiai įperkamų Europos miestų, o vietos gyventojams būsto įsigijimas vis dažniau tampa sunkiai pasiekiamu tikslu.
Leave a Reply